一眨眼，就是半年，受伤的开发商很多，现在各大开发商就是各种各样的年中总结和对策，不过我个人还是比较悲观的，因为目前的市场还没有调整到位，接下去还会继续跌——买了房子的请不要骂人哦，想买房的人也请一笑而过。我只是随便说说，恰逢今天有空，码几个字过过瘾。
1. 成交总量
1）商品房成交量上半年重庆主城区商品房成交量下降明显，差不多接近两成吧，环比2013年下半年更加厉害一点；
2）商品住宅的成交量也是环比同比都下降，商业商务办公比例略有上升——老百姓对住宅的投资功能的认识逐渐分化了——起始重庆的住宅不怎么适合投资；
2.土地市场
1）总量上成交面积较去年同期有所上涨，而且平均楼面地价也有一定幅度的上升，但是如果抛开6月份渝富资产自己挂牌自己摘牌（我认为实质上就是流拍），本质上就是土地成交下降的；
2）而且，上半年重庆土地市场上土地流拍、撤拍现象逐渐增多——但是zf某些傻鸟还顶着地价不降，你还好意思口口声声说市场化——地价不降，你就留给自己开发吧——就像渝富这样 Y(^_^)Y）；
3）重庆市zf对土地偿债的依赖性排在全国很前面的位置，偿债比例超过50%——如果土地价格下降某些公司就快资不抵债了；
4）今年上半年土地成交有溢价，高溢价的土地基本上都是在一季度，以及一些比较小的土地。第二季度开始基本上都是底价成交，说明开发商拿地意愿下降很明显——这也暗示他们的项目去话不好，去化率低，存货增加，手头资金就短缺，拿地意愿必然下降；
3.商品房房价
1）上半年重庆主城的房价同比2013年上半年年还是略微上涨的——这里面有两个因素，一个因素是成交产品结构中商务商业比例提高进而提升了均价（比如说瑞安重庆天地2号楼整体成交－均价快2万了），另一个因素是去年下半年以及今年一季度仍然维持在高位；
2）上半年环比2013年下半年，房价还是下降的；而且2014年1-6月份可以说大致趋势逐渐下降的，可以说已经形成了下降通道了；
3）可以预判，下半年房价还会继续下掉－像大学城（我从来不觉得它可以跟茶园比）、巴南某些比较偏远，地段不怎么好的，没有实质支撑的区域房价将会跌得更快一点；
4.主要开发商
1）按照目前趋势，融创超越龙湖、金科都是时间问题了，而且今年年底基本会实现——重庆的开发商未来五年将会逐渐被外来的主流开发商取代江湖地位，取而代之的top 10 会越来越多的是外来开发商，除了融创、万科、中海、保利、绿地、香港置地和华侨城等－就像目前的成都，除了蓝光一个人硬挺，其他原有的本土主流开发商已经逐步销声匿迹退隐江湖；
2）今年上半年，能够完成目标的开发商屈指可数，下半年估计也很悬；在重庆的内外主流开发商中，今年拿地的公司寥寥无几，年初只有融创和金科出手，6月份只有首创、华侨城这些大国企，而万科、保利、龙湖等无一斩获，一是这些开发商判断市场还没有触底继续持审慎态度，二是他们手里的钱真的不多，这年头谁可以一下子那几十亿出来砸在一个城市里的开发商真的就是土豪中的土豪了；
3）万科、中海、保利等开发商开始降价跑量回款，他们都是吃过亏的人，知道现金流的重要性，以价换量绝对式上上策——那些对市场反应迟钝的公司，肯定会死的快一些。高周转，低存货还是生存之道；所以恒大照母山降价跑量有什么不妥呢？竟然有很多同行眼红和质疑——我只好说你好“业余” 呵呵，生存的重要性还是远远大于理想的。有些人一直以为重庆指路只有向右向左向上向下——拜托，东南西北远远适应性更强一点；
4）项目出让、股权转让将会越来越多——在没有新的输血政策出台之前，下半年，将会有公司破产、被收购、卖儿卖女转让项目
5.资金渠道
1）2013年余额宝出来的时候，我就一直不喜欢那个玩意，有些不详的预感，果然，去年，刮起了各种理财热，各种钱财都转到上面去了，分流了各路社会资金；
2）小贷、信托、地下钱庄和民间借贷等推高开发商的融资成本，开发商原本可以从银行获得较低的资金，去开发项目，无奈货币紧缩，作为资金密集型的产业，靠高成本高借贷来维持房地产开发必然让开发商举步维艰，生存压力很大——所以，那些有背景、融资成本比较低的开发商肯定是本轮调整中的真正获利者，也是最后可能扛到最后的；
3）流动创造价值，这一点都不假。可以说，之前的持续高涨，流动性起到了很大的作用，某个不懂经济的影帝狂印货币，广义货币M2过大推动了中国物价和房价的上涨.......现在的货币政策是明摆的了，不要再指望4万亿了；其实这样也好，以后可能我们这行的还有好日子过；
6.下半年会怎么样？
1）我相信谁都很难判断哪里才是谷底，但是我相信，肯定会是以某个事件来作为标识的；
2）一般房价调整都要经过，量价齐涨、量跌价涨、量价齐跌和量涨价跌四个阶段。就目前重庆来看，量是跌了，但是还不足够，也就是还没有到量价齐跌的阶段、所以也就还没有到量涨价跌的阶段——过了这个阶段才是复苏期.....
3) 逆势操作，一旦到大家都不想买房的时候，你就可以考虑入手了——这个是屡试不爽的。
4）还有，重庆市场一定比成都市场好；
最后，想说说几个区域，
1）礼嘉——自从华侨城进入礼嘉，以及礼嘉片区已经出让的土地，我深信，礼嘉未来绝对是超越照母山的富人区——真正的富人区；照母山，喊你富人区就侮辱了对“富人”的定义了；
2）中央公园——另一个可以和照母山媲美的高端居住区，而且环境绝对不亚于照母山，适合喜欢北区的人；**、****的搬迁确实是个对本片区的利好——不过要是花钱赞助小孩读书，就算了嘛——我觉得交赞助费读书真心没意思。
3）大学城、西永——继续不看好，双碑大桥通了又怎么样？自己去走一趟就知道了。除非你是在那个区域工作生活的，不然在主城downtown上班，住在大学城西用，时间成本真心高。
4）双碑特钢嘉陵厂、磁器口——未来会有升值潜力，适合沙区人民，闹中取静，近市不靠市——希望有好的产品出来；
感觉蛮有道理的，这个人比较看好下半年崩盘的样子
别个都说下半年要涨也
怎么你说要崩盘
不是我说的哈，我也是在另外一家网站上看到的
一眨眼，就是半年，受伤的开发商很多，现在各大开发商就是各种各样的年中总结和对策，不过我个人还是比较悲观的，因为目前的市场还没有调整到位，接下去还会继续跌——买了房子的请不要骂人哦，想买房的人也请一笑而过。我只是随便说说，恰逢今天有空，码几个字过过瘾。
1. 成交总量
1）商品房成交量上半年重庆主城区商品房成交量下降明显，差不多接近两成吧，环比2013年下半年更加厉害一点；
2）商品住宅的成交量也是环比同比都下降，商业商务办公比例略有上升——老百姓对住宅的投资功能的认识逐渐分化了——起始重庆的住宅不怎么适合投资；
2.土地市场
1）总量上成交面积较去年同期有所上涨，而且平均楼面地价也有一定幅度的上升，但是如果抛开6月份渝富资产自己挂牌自己摘牌（我认为实质上就是流拍），本质上就是土地成交下降的；
2）而且，上半年重庆土地市场上土地流拍、撤拍现象逐渐增多——但是zf某些傻鸟还顶着地价不降，你还好意思口口声声说市场化——地价不降，你就留给自己开发吧——就像渝富这样 Y(^_^)Y）；
3）重庆市zf对土地偿债的依赖性排在全国很前面的位置，偿债比例超过50%——如果土地价格下降某些公司就快资不抵债了；
4）今年上半年土地成交有溢价，高溢价的土地基本上都是在一季度，以及一些比较小的土地。第二季度开始基本上都是底价成交，说明开发商拿地意愿下降很明显——这也暗示他们的项目去话不好，去化率低，存货增加，手头资金就短缺，拿地意愿必然下降；
3.商品房房价
1）上半年重庆主城的房价同比2013年上半年年还是略微上涨的——这里面有两个因素，一个因素是成交产品结构中商务商业比例提高进而提升了均价（比如说瑞安重庆天地2号楼整体成交－均价快2万了），另一个因素是去年下半年以及今年一季度仍然维持在高位；
2）上半年环比2013年下半年，房价还是下降的；而且2014年1-6月份可以说大致趋势逐渐下降的，可以说已经形成了下降通道了；
3）可以预判，下半年房价还会继续下掉－像大学城（我从来不觉得它可以跟茶园比）、巴南某些比较偏远，地段不怎么好的，没有实质支撑的区域房价将会跌得更快一点；
4.主要开发商
1）按照目前趋势，融创超越龙湖、金科都是时间问题了，而且今年年底基本会实现——重庆的开发商未来五年将会逐渐被外来的主流开发商取代江湖地位，取而代之的top 10 会越来越多的是外来开发商，除了融创、万科、中海、保利、绿地、香港置地和华侨城等－就像目前的成都，除了蓝光一个人硬挺，其他原有的本土主流开发商已经逐步销声匿迹退隐江湖；
2）今年上半年，能够完成目标的开发商屈指可数，下半年估计也很悬；在重庆的内外主流开发商中，今年拿地的公司寥寥无几，年初只有融创和金科出手，6月份只有首创、华侨城这些大国企，而万科、保利、龙湖等无一斩获，一是这些开发商判断市场还没有触底继续持审慎态度，二是他们手里的钱真的不多，这年头谁可以一下子那几十亿出来砸在一个城市里的开发商真的就是土豪中的土豪了；
3）万科、中海、保利等开发商开始降价跑量回款，他们都是吃过亏的人，知道现金流的重要性，以价换量绝对式上上策——那些对市场反应迟钝的公司，肯定会死的快一些。高周转，低存货还是生存之道；所以恒大照母山降价跑量有什么不妥呢？竟然有很多同行眼红和质疑——我只好说你好“业余” 呵呵，生存的重要性还是远远大于理想的。有些人一直以为重庆指路只有向右向左向上向下——拜托，东南西北远远适应性更强一点；
4）项目出让、股权转让将会越来越多——在没有新的输血政策出台之前，下半年，将会有公司破产、被收购、卖儿卖女转让项目
5.资金渠道
1）2013年余额宝出来的时候，我就一直不喜欢那个玩意，有些不详的预感，果然，去年，刮起了各种理财热，各种钱财都转到上面去了，分流了各路社会资金；
2）小贷、信托、地下钱庄和民间借贷等推高开发商的融资成本，开发商原本可以从银行获得较低的资金，去开发项目，无奈货币紧缩，作为资金密集型的产业，靠高成本高借贷来维持房地产开发必然让开发商举步维艰，生存压力很大——所以，那些有背景、融资成本比较低的开发商肯定是本轮调整中的真正获利者，也是最后可能扛到最后的；
3）流动创造价值，这一点都不假。可以说，之前的持续高涨，流动性起到了很大的作用，某个不懂经济的影帝狂印货币，广义货币M2过大推动了中国物价和房价的上涨.......现在的货币政策是明摆的了，不要再指望4万亿了；其实这样也好，以后可能我们这行的还有好日子过；
6.下半年会怎么样？
1）我相信谁都很难判断哪里才是谷底，但是我相信，肯定会是以某个事件来作为标识的；
2）一般房价调整都要经过，量价齐涨、量跌价涨、量价齐跌和量涨价跌四个阶段。就目前重庆来看，量是跌了，但是还不足够，也就是还没有到量价齐跌的阶段、所以也就还没有到量涨价跌的阶段——过了这个阶段才是复苏期.....
3) 逆势操作，一旦到大家都不想买房的时候，你就可以考虑入手了——这个是屡试不爽的。
4）还有，重庆市场一定比成都市场好；
最后，想说说几个区域，
1）礼嘉——自从华侨城进入礼嘉，以及礼嘉片区已经出让的土地，我深信，礼嘉未来绝对是超越照母山的富人区——真正的富人区；照母山，喊你富人区就侮辱了对“富人”的定义了；
2）中央公园——另一个可以和照母山媲美的高端居住区，而且环境绝对不亚于照母山，适合喜欢北区的人；**、****的搬迁确实是个对本片区的利好——不过要是花钱赞助小孩读书，就算了嘛——我觉得交赞助费读书真心没意思。
3）大学城、西永——继续不看好，双碑大桥通了又怎么样？自己去走一趟就知道了。除非你是在那个区域工作生活的，不然在主城downtown上班，住在大学城西用，时间成本真心高。
4）双碑特钢嘉陵厂、磁器口——未来会有升值潜力，适合沙区人民，闹中取静，近市不靠市——希望有好的产品出来；