主题：【转】观点意见：地王为谁作了贡献？

4月21日，广州今年总价地王出炉。广州市城实投资有限公司以61.5亿元竞得天河区岐山路183号油制气厂地块，折合楼面地价10506元/平方米。此次为该地块第二次出让，2011年10月份，油制气厂地块被挂牌，总起始29.62亿元，但最终于当年11月18日被终止挂牌出让。

时隔两年，该宗地块再次被挂出时，整宗地底价上涨了31亿元，楼面价也涨到10000元/平方米。而在该地块刚挂出时，广州业内人士曾表示，“这一次竞拍火热程度不会亚于广钢新城。”

赵卓文

2014年，中国房地产市场形势非常微妙。

唱空的人，似乎越来越多。

开发商依然在一线城市争夺地王。

“地王不败”，已经成为房地产行业的“神话”。

从2009年到现在，广州已经开发完成的“地王”，没有一宗是亏损的，当然，也没有一宗获得暴利。

地王为谁作了贡献？

以2014年政府公开出让的广州广钢地块为例，楼面地价达到2.16万元/平方米。假设项目最终卖到4万元/平方米，开发商要交纳的各种税费（预征）就将超过5000元/平方米，开发商的资金成本约4000-5000元/平方米。假设开发商土建、园林、装修等各项费用为5000元/平方米，则开发商毛利润为4000-5000元/平方米。

消费者缴纳的40000元/平方米的楼价中，政府所得（地价加税费）为25000元/平方米，超过60%。开发商获得4000-5000元/平方米。与金融机构所得大致相当。

答案很清楚。地方政府公开出让的土地（尤其是地王）进入开发环节后，开发商只有微利，政府拿了大头。发展商真正是“为政府打工，为银行打工，为媒体打工，为员工打工”。

政府能否通过扩大土地供应量，降低地价来获得房地产市场的稳定发展？答案是否定的。当前国内城市政府每年都需要较大比例的土地出让金来“还债”和进行财政支出。地方政府主动“限价卖地”既不可能，也不现实。

土地成本不断上升，开发商告别了“低价拿地”，势必进入“微利”时代。这是行业发展的必然。

多年以来，发展商依靠土地不断增值和楼价快速拉升获得超额利润。

未来，房地产开发企业将主要依靠规模经营、产品创新和经营管理来获得利润。今后几年，房地产开发企业平均毛利润将在15-20%左右。只有获得新增长点或找到新兴增长区域的开发商，才有可能获得平均利润以上的盈利。

大型开发商在2014年的经营将会趋于稳健。盲目追求“千亿”或者“两千亿”的企业将会减少。盲目拼地王，将会被理性买地，理性投资所取代。