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对预购商品房再行转让的合同效力争论
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主题:
对预购商品房再行转让的合同效力争论
wap8684719419
发表于
2017-02-07
进微信群讨论
目前,对预购商品房再行转让的合同效力争论,主要有三种观点:
1、合同有效。主要依据是,目前我国的法律没有对商品房预购人再行转让进行禁止性规定。按照“法无禁止即可为”的理论,应当认定预购人和第三人签订的转让合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定虽为禁止性规定,但不是效力性禁止性规定。
2、合同效力待定。持本观点的主要法律依据是,根据《物权法》理论,不动产的所有权转移以登记生效为要件,此时的预购人并未完整地取得预购房屋的完全所有权,所有权仍为开发商所有。对预购人的转让行为,一是如果预购人最终没有取得房屋所有权,二是开发商没有对其转让行为进行追认,应当认定为无效。
3、在没有实际交付房屋之前的转让合同有效,在实际接房后、未取得房屋产权证之前再行转让的转让合同无效。持此观点的学者认为,在预购人没有实际接房之前,预购人转让的是债权,根据《合同法》规定,债权是允许转让的。只要不违反《合同法》第五十二条之规定,就应当认定合同有效;而在实际接房之后、产权证取得之前的转让合同无效。原因是认为交付房是一种产权尚不明确的房地产,产权的最终归属不确定,如果进入市场流通则违背了市场交易的房地产发布权属明晰的规则,不利于市场秩序维护,不利于国家对房地产的管理和监督,为《城市房地产管理法》第三十八条所禁止。
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目前,对预购商品房再行转让的合同效力争论,主要有三种观点:
1、合同有效。主要依据是,目前我国的法律没有对商品房预购人再行转让进行禁止性规定。按照“法无禁止即可为”的理论,应当认定预购人和第三人签订的转让合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定虽为禁止性规定,但不是效力性禁止性规定。
2、合同效力待定。持本观点的主要法律依据是,根据《物权法》理论,不动产的所有权转移以登记生效为要件,此时的预购人并未完整地取得预购房屋的完全所有权,所有权仍为开发商所有。对预购人的转让行为,一是如果预购人最终没有取得房屋所有权,二是开发商没有对其转让行为进行追认,应当认定为无效。
3、在没有实际交付房屋之前的转让合同有效,在实际接房后、未取得房屋产权证之前再行转让的转让合同无效。持此观点的学者认为,在预购人没有实际接房之前,预购人转让的是债权,根据《合同法》规定,债权是允许转让的。只要不违反《合同法》第五十二条之规定,就应当认定合同有效;而在实际接房之后、产权证取得之前的转让合同无效。原因是认为交付房是一种产权尚不明确的房地产,产权的最终归属不确定,如果进入市场流通则违背了市场交易的房地产发布权属明晰的规则,不利于市场秩序维护,不利于国家对房地产的管理和监督,为《城市房地产管理法》第三十八条所禁止。